2025년 현재, 세계 경제는 불확실성의 회오리 속에 있습니다. 지정학적 갈등, 고금리 국면, 미국 중심의 보호무역 강화, 글로벌 공급망 분열 등 다양한 요인이 복합적으로 얽히면서 자산 시장은 큰 방향성을 잡지 못한 채 출렁이고 있습니다. 러시아-우크라이나 전쟁의 장기화, 중동 분쟁의 확산, 미중 무역 갈등 심화 등 글로벌 지정학적 리스크가 증폭되는 상황에서 투자자들이 찾는 것은 안전자산(safe asset)입니다.
하지만 우리가 오랫동안 신뢰해온 전통적 안전자산(금, 미국 국채, 달러)이 더 이상 무조건적인 피난처가 될 수 없다는 사실이 점점 더 명확해지고 있습니다. 뉴욕 연방준비은행의 최근 연구에 따르면, 전통적 안전자산들의 상관관계가 높아지면서 그 다양화 효과가 크게 감소했습니다. 이제는 '안전자산'도 선택의 대상이 되었고, 그 정의조차 새롭게 쓰이고 있습니다.
전통적 안전자산의 신뢰가 흔들리는 이유
과거 안전자산으로 통했던 자산들조차 시장의 불확실성을 온전히 방어하지 못하는 현실이 점점 뚜렷해지고 있습니다.
- 미국 국채는 고금리 여파로 수익률이 급등했지만, 가격은 하락하며 '손실 나는 안전자산'이라는 모순적 상황을 만들어냈습니다. 2023-2024년 미 국채 시장의 변동성은 전례 없는 수준에 도달했으며, 블랙록(BlackRock)의 투자전략팀은 "미 국채의 안전성이 과거보다 훨씬 복잡한 개념이 되었다"고 분석했습니다. 미국의 국가부채가 35조 달러를 넘어서면서 장기적 국가 신용도에 대한 우려도 커지고 있습니다.
- 달러는 미국의 이중 적자(쌍둥이 적자)와 기축통화 체제의 신뢰 하락으로 인해 장기적 불안 요소가 커지고 있습니다. 특히 BRICS 국가들의 탈달러화 움직임, 중국-러시아-이란 등의 대체 결제시스템 구축, 사우디아라비아의 위안화 석유 거래 검토 등은 달러 패권 약화의 신호로 해석됩니다. IMF의 최근 보고서에 따르면, 세계 중앙은행들의 외환보유고에서 달러 비중은 2000년 71%에서 2024년 58%로 감소했습니다.
- 금은 최근 온스당 $2,200를 넘으며 사상 최고치를 기록했지만, 이는 단기적 피난처 수요에 의한 일시적 현상일 뿐, 지속적 수익을 창출하거나 장기적 헤지 수단으로서의 기능은 제한적이라는 분석도 있습니다. JP모건의 자산배분팀은 "금은 인플레이션 기간에도 일관된 실질 수익률을 제공하지 못하는 경우가 많았다"며 한계를 지적했습니다. 또한 금의 가격 변동성이 커지면서 안전자산으로서의 안정성도 도전받고 있습니다.
- 원자재(Commodities) 역시 기후변화와 지정학적 갈등에 노출되어 있으며, 특히 레어메탈, 리튬, 구리 등 전략금속은 공급망 리스크가 크게 증가했습니다. 골드만삭스의 분석에 따르면, 핵심 원자재의 가격 변동성은 지난 5년간 두 배 이상 증가했습니다.
즉, 이제 안전자산의 절대적인 기준은 존재하지 않으며, 리스크의 종류와 시기에 따라 '맞춤형 안전자산'을 선택해야 하는 시대가 된 것입니다. 하버드 경영대학원의 카르멘 라인하트(Carmen Reinhart) 교수는 "오늘날 금융시장에서 완벽한 안전자산은 사라졌다"고 단언합니다. 이는 투자자들에게 더욱 전략적이고 다각화된 접근이 필요함을 시사합니다.
새로운 대안으로 떠오르는 '해외 부동산'
이러한 전통 자산의 한계가 드러나는 시점에서, 해외 부동산은 실물 기반 자산으로서의 안정성과 함께 수익성, 분산 효과, 그리고 비금융적 혜택까지 갖춘 대안 자산으로 급부상하고 있습니다.
Knight Frank의 2025년 '글로벌 웰스 리포트'에 따르면, 전 세계 고액자산가(HNWI)의 45%가 해외 부동산을 포트폴리오의 핵심 요소로 간주하고 있으며, 이는 2020년 31%에서 크게 증가한 수치입니다. 프라이빗 뱅킹 고객들 사이에서도 해외 부동산 배분 비중이 평균 12%에서 18%로 확대되는 추세입니다. 골드만삭스의 프라이빗 웰스 매니지먼트(PWM) 부서는 "불확실성이 높은 시기일수록 해외 부동산의 분산 효과와 실물 자산으로서의 가치가 더욱 부각된다"고 분석했습니다.
특히 다음 세 가지 이유에서 해외 부동산은 지금 주목할 만한 자산입니다.
1. 인플레이션 헤지 기능
해외 부동산은 대표적인 실물자산(real asset)으로서, 화폐가치 하락에도 본질적 가치를 보존할 수 있는 특성이 있습니다. 특히 임대수익이 물가상승률과 연동되는 경우가 많기 때문에, 인플레이션기에 오히려 현금흐름이 증가하는 구조를 가지고 있습니다. 옥스퍼드 경제연구소(Oxford Economics)의 장기 데이터 분석에 따르면, 주요 선진국과 신흥국 모두에서 부동산은 지난 50년간 연평균 인플레이션율을 약 2.1% 상회하는 실질 수익률을 기록했습니다.
스탠포드 대학교의 부동산 경제학자 에드워드 글레이저(Edward Glaeser) 교수는 "부동산의 인플레이션 헤지 능력은 단순한 이론이 아닌 역사적으로 검증된 사실"이라고 강조합니다. 글레이저 교수의 연구에 따르면, 1950년 이후 주요 인플레이션 시기에 부동산은 금융자산 대비 평균 1.8배 높은 인플레이션 조정 수익률을 보여주었습니다.
예를 들어, 발리나 두바이 같은 지역은 팬데믹 이후 관광 수요가 폭발적으로 회복되며, 부동산 가격과 임대료 모두 큰 폭으로 상승했습니다. CBRE의 최신 보고서에 따르면, 2022~2024년 두바이 중심지역의 고급주택은 연평균 20% 이상 가격 상승을 기록했고, 발리의 임대수익률은 10%를 넘는 지역도 나타났습니다. 이는 동 기간 세계 평균 인플레이션율 4.3%를 크게 상회하는 수치입니다.
이렇게 특정 해외 관광지의 부동산은 일반적인 국내 부동산 시장보다 인플레이션 방어력이 뛰어난 경우가 많습니다.
2. 자산 분산을 통한 리스크 헤지
해외 부동산은 국가별 정치·경제적 리스크를 분산할 수 있는 효과적인 수단입니다. 특히 한국, 일본, 중국 등 고령화가 심화되고 성장세가 둔화된 국가의 투자자들에게는, 성장 가능성이 높은 시장에 자산 일부를 분산하는 전략이 점점 더 중요해지고 있습니다.
예일대학교의 로버트 쉴러(Robert Shiller) 교수는 "서로 다른 경제 사이클을 가진 국가들의 부동산에 투자하는 것은 단일 국가 투자보다 리스크를 30-40% 낮출 수 있다"고 분석합니다. 시티그룹 프라이빗 뱅크의 글로벌 부동산 투자 전략팀은 "한 국가에 집중된 부동산 포트폴리오는 그 나라의 법률, 세금, 경제 상황 변화에 과도하게 노출되는 위험이 있다"며 "자산의 15-25%를 해외 부동산에 배분하는 것이 최적의 리스크 조정 수익률을 위한 전략"이라고 제안합니다.
또한 통화 다변화를 통해 한 국가 통화에 대한 의존도를 낮출 수 있으며, 지정학적 리스크에 대한 내성이 강해지는 장점도 있습니다. 특히 단일 경제권 내에서 자산을 보유하는 것의 위험성이 커지고 있습니다. 한국은행의 최신 보고서에 따르면, 국내 부동산 시장은 인구구조 변화와 부채 부담 증가로 장기적 성장 동력이 약화되고 있으며, 이러한 인구 감소 트렌드는 일본, 중국 등 주요 아시아 국가들에서도 공통적으로 나타나는 현상입니다.
실제로 UBS의 2024년 보고서에 따르면, 아시아 고액자산가의 40% 이상이 향후 1년 이내 해외 부동산 투자 계획을 보유하고 있으며, 이 중 상당수는 '리스크 분산 목적'을 1순위로 꼽았습니다. 일본 투자자들의 경우, 미국, 호주, 동남아시아 부동산에 대한 투자가 2023년 대비 32% 증가했으며, 한국 투자자들은 미국, 호주와 함께 베트남, 태국, 인도네시아 등 동남아 부동산에 대한 투자를 확대하고 있습니다.
3. 거주, 이주, 세금 혜택까지 누리는 복합 자산
해외 부동산은 단순한 투자자산이 아닙니다. 거주와 이민, 세제 혜택을 동시에 누릴 수 있는 복합적인 자산입니다. 디지털 노마드 라이프스타일의 확산과 원격근무 트렌드의 정착은 이러한 해외 부동산의 가치를 더욱 높이고 있습니다.
맥킨지 글로벌 인스티튜트의 최근 보고서는 "팬데믹 이후 전 세계 근로자의 20-25%가 주 3-5일 원격근무를 하고 있으며, 이는 거주지 선택의 자유도를 크게 높였다"고 분석합니다. 이러한 트렌드는 '라이프스타일 자산(lifestyle asset)'으로서의 해외 부동산 수요를 더욱 증가시키고 있습니다.
또한, 각국 정부는 외국인 투자자를 유치하기 위해 다양한 인센티브를 제공하고 있습니다:
- 포르투갈: 골든비자 제도를 통해 €280,000 이상 부동산 투자 시 거주권 획득 가능하며, '비거주자(Non-Habitual Resident)' 세금 제도를 통해 10년간 특정 소득에 대한 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 특히 리스본 인근 카스카이스(Cascais)와 알가르브(Algarve) 지역은 유럽 최고의 은퇴자 천국으로 평가받고 있습니다.
- 인도네시아: 2024년 도입된 '세컨홈 비자' 프로그램을 통해 약 $13만 상당의 부동산 소유 시 5-10년 장기 체류 비자를 발급받을 수 있으며, 옴니버스법(Omnibus Law) 개정으로 외국인 소유 제한이 크게 완화되었습니다. 발리, 롬복 같은 지역은 이제 외국인들에게 더욱 매
결론: 위기의 시대, '다양한 안전자산'이 필요하다
글로벌 경제가 흔들릴수록, 우리는 '무조건 안전한 자산'은 없다는 사실을 체감하게 됩니다. 이제 중요한 것은 자산의 특성을 이해하고, 그에 맞는 전략적 배분을 실현하는 것입니다. 해외 부동산은 단순한 대안이 아닌, 시대적 요구에 맞는 복합 솔루션이 될 수 있습니다.
투자자에게 필요한 것은 '불안한 미래'가 아닌, 설계된 포트폴리오와 글로벌 시야입니다. 해외 부동산, 특히 인도네시아 발리와 같은 성장 잠재력이 큰 지역은 자산 보존과 성장, 그리고 라이프스타일 개선까지 고려하는 현명한 투자자들에게 매력적인 선택지가 될 것입니다.
